Att sitta i styrelsen för en bostadsrättsförening är ett större ansvar än många tror – både ekonomiskt och praktiskt. En genomarbetad underhållsplan är ett av de viktigaste verktygen för att skapa trygghet, undvika akuta överraskningar och bygga långsiktigt värde i fastigheten.​

Varför en underhållsplan är avgörande

En bostadsrättsförening kan i praktiken liknas vid ett företag där fastigheten är den största tillgången. Utan en tydlig plan för hur denna tillgång ska skötas riskerar föreningen både ökade kostnader och minskat värde på bostäderna.​

Utan planerat underhåll blir arbetssättet lätt reaktivt.

• Reparationer görs först när något går sönder.

• Åtgärder blir ofta dyrare eftersom de sker under tidspress.

• Styrelsen får ett sämre förhandlingsläge mot entreprenörer.

Med en strukturerad underhållsplan för bostadsrättsförening skapas i stället en långsiktig karta över kommande åtgärder, kostnader och prioriteringar.​

Första steget: teknisk genomgång av fastigheten

Grunden i en bra underhållsplan är en ordentlig genomgång av fastigheten. Ofta anlitas en extern konsult eller teknisk förvaltare som kan göra en objektiv bedömning.​

Vid genomgången ses bland annat över:

• Tak: skick, ålder, tidigare åtgärder och uppskattad återstående livslängd.

• Fasad och balkonger: sprickor, fuktproblem och behov av ommålning eller renovering.

• Fönster: typ, täthet, energiprestanda och underhållsbehov.

• VVS och avlopp: risk för stopp, läckage, behov av relining eller stambyte.

• Elsystem: säkerhet, kapacitet och moderna krav.

• Gemensamma utrymmen: tvättstuga, trapphus, förråd och eventuella gemensamhetslokaler.

Resultatet blir en teknisk nulägesbild som sedan omsätts till en tidsatt plan.​

Så byggs den långsiktiga planen upp

När nuläget är känt ska föreningen bestämma när olika åtgärder bör genomföras och vad de förväntas kosta. Här är tidsaxeln central.​

Exempel på hur åtgärder kan placeras i tiden:

• 0–5 år: mindre renoveringar, förbättringar i tvättstuga, målning i trapphus.

• 5–10 år: relining av avloppsstammar, renovering av balkonger eller fasadpartier.

• 10–20 år: takomläggning, större fönsterprojekt, energiåtgärder.

Genom att koppla åtgärder till ungefärliga årtal och kostnader får styrelsen ett verktyg för att planera finansiering, avgiftsnivåer och eventuella lån.​

Ekonomisk trygghet och rätt avgiftsnivå

En vanlig konflikt i många föreningar är frågan om avgiftshöjningar. Medlemmar upplever ofta att ”inget händer”, samtidigt som avgiften ökar. Med en tydlig och uppdaterad underhållsplan kan styrelsen enkelt visa vilka åtgärder som väntar och varför pengarna behöver finnas på plats i tid.​

En bra plan hjälper styrelsen att:

• Undvika stora, plötsliga avgiftshöjningar.

• Sprida ut kostsamma projekt över tid.

• Skapa en stabil och förutsägbar ekonomi.

Underhållsplanen blir därmed ett underlag inte bara internt utan även i dialog med banker och mäklare. Banker ser positivt på föreningar med dokumenterat planerat underhåll när de bedömer kreditvärdighet.​

Kommunikation med medlemmarna

En underhållsplan gör mest nytta om den också kommuniceras. När medlemmarna förstår vilka projekt som ligger framför dem ökar ofta acceptansen för avgiftsnivåer och prioriteringar.​

Styrelsen kan till exempel:

• Presentera huvuddragen i planen på årsstämman.

• Skapa en lättöverskådlig sammanställning på föreningens webbplats.

• Informera löpande när planerade åtgärder närmar sig.

Det skapar förtroende och visar att styrelsen arbetar strukturerat med både fastighetens skick och föreningens ekonomi.​

Proaktivt underhåll ger lägre totalkostnad

Planerat underhåll upplevs ibland som en kostnad som kan skjutas upp, men i praktiken är det ofta tvärtom. Att agera innan skador uppstår är nästan alltid billigare än att åtgärda akuta problem.​

Exempel:

• Ett mindre takunderhåll i tid kan förebygga fuktskador i vind och lägenheter.

• Kontroller och justeringar i VVS-systemet kan minska risken för vattenskador.

• Målning av fasad i rätt intervall skyddar konstruktionen och förlänger livslängden.

På så sätt bidrar en genomarbetad långsiktig underhållsplan både till lägre totala kostnader och till att bevara fastighetens värde över tid.​

Skillnaden mellan löpande underhåll och större investeringar

I arbetet med planen är det viktigt att skilja på mindre, återkommande underhållsåtgärder och större investeringar. Båda typerna behöver tydlig struktur.​

• Löpande underhåll: mindre reparationer, service, filterbyten, enklare måleriarbeten. Dessa bör finnas med i budget varje år.

• Större investeringar: stambyte, takomläggning, fasadrenovering, större energiåtgärder. Dessa kräver lång förberedelse, upphandling och finansiering.

Genom att inkludera båda delarna i en och samma plan får styrelsen en realistisk bild av framtida kostnader, istället för att bara fokusera på de största projekten.​

När behöver underhållsplanen uppdateras?

En underhållsplan är ett levande dokument, inte något som görs en gång och sedan glöms bort. Förutsättningar förändras – priser, teknik, lagkrav och fastighetens faktiska skick.​

Bra riktlinjer kan vara att:

• Gå igenom planen översiktligt varje år i styrelsen.

• Uppdatera tidpunkter och kostnadsuppskattningar efter genomförda projekt.

• Ta in ny teknisk genomgång vart femte till tionde år, eller när större förändringar skett.

På så sätt behåller planen sin relevans och fortsätter vara ett konkret stöd i styrelsearbetet.​

Ta nästa steg – fördjupa arbetet med underhållsplan

För styrelser som vill gå djupare in i hur en professionellt framtagen plan kan se ut, vilka poster som bör ingå och hur den konkret tas fram, finns mer detaljerad information om underhållsplan för bostadsrättsföreningar här.​

En genomtänkt plan ger inte bara bättre kontroll över fastighetens skick, utan även en tryggare ekonomi och ett starkare förtroende mellan styrelse och medlemmar.​